新黄浦新世界34.1亿合摘南京东路163地块
东方早报2月9日讯 风光一时的南京东路163地块作为停车场，存在了近3年。
上海市黄浦区国资委名下 新黄浦 （集团）有限责任公司与上海 新世界 股份有限公司（600628.SH，下称新世界）昨天联合以34.1亿元人民币成功竞得黄浦区南京东路163街坊地块。
上海土地交易中心观摩大厅里，关注这幅“2007年地王”的媒体数量远远超过参与竞标的房地产开发商。最终这场仅有三名竞争者参加的土地出让大戏经过41轮竞价平静落幕，地块依然成就了“全国单价地王”之名，只是相比两年半之前44.04亿元的天价，最终出让价格缩水了接近3成。
命运多舛的地王
黄浦区163街坊地块在3年前就已成为媒体焦点。这幅土地经历了从天价出让到尴尬退地的一系列风波之后，当它去年再一次进入土地市场时，人们对这幅土地传奇性的关注已经超过了成交价本身。
资料显示，黄浦区163街坊地块东至江西中路，南至南京东路，西至河南中路，北至天津路，本次出让起拍价格为28亿元人民币，出让面积为13709.3平方米；根据黄浦南京东路163地块的出让文件，该地块的核定容积率为4.8，折合地上建筑面积不超过65805平方米，地下建筑面积约为4万平方米。当2007年该地块第一次出现在土地市场上，这幅市中心难得一见的黄金宝地立即引发了全上海地产大佬空前热烈的争夺。
2007年8月24日，正值上海土地价格最疯狂的时期。经过近300轮的激烈竞争后， 苏宁环球 （000718.SZ）下属公司南京苏宁地产以44.04亿元的价格摘得这一地块，土地楼板价达到6.7万元/平方米，创下全国土地单价之最。
但出人意料的是，2008年8月13日，苏宁环球股份有限公司发布公告，证实其公司大股东苏宁环球集团下属公司南京苏宁地产，已经与黄浦区房地局解除了原南京东路163地块的土地出让合同，其土地出让款也将获全额退还。当时给出的原因是，为配合地铁施工，但现实情况是，2008年全国房地产市场遭遇寒冬，苏宁环球无力开发。
这也使得这幅全国地王成为上海土地市场继志成企业退回的长风地块后，因拿地价格过高却遭遇市场寒冬而退回的第二幅土地。
当退地一年以后再次以推介会形式亮相时，这幅土地的底价已经从当年的18.08亿元提高至26亿-30亿元。显示出让方对于土地的二次出让依然抱以期许。
为了防止出现再次退地的尴尬，二次出让的土地除了采取先招后拍的全新出让方式，地块还设置了一连串的限制条件。招标文件中商务标所占比重达到60%，其中除了开发商的经济实力外，对房企的开发业绩、运营能力各项也有着明确的打分标准，另外对于“地铁站点出入或通道项目结建经验及地铁二线交汇站项目开发经验、绿色商办物业开发经验”也设置了分值。
缩水的竞争者
和一周之前的外滩金融区8-1地块一样，昨天的土地出让只是成为一场媒体界的狂欢。土地交易中心的观摩大厅里充斥着各类媒体的长枪短炮，有业内人士现场进行点评；仅有零星几名观摩地产商在一旁自娱自乐。
坐在4楼交易大厅里，最终参与竞争者仅有三家。除了新黄浦集团和上海新世界股份有限公司组成的联合竞投人之外，另外两名竞争者分别是香港富豪刘銮雄名下的华人置业（00127.HK）及其关联公司“信拓有限公司”，还有香港九龙仓地产（00004.HK）下属子公司陆裕投资有限公司。
在预申请时，三家公司的报价分别为30亿元、28亿元和30亿元人民币。这一报价仅仅稍高于昨天首次揭晓的土地底价28亿元。
回忆2007年，当163地块第一次出现在土地市场时，遭遇到的竞争超出了大部分业界人士的预期。
2007年8月24日，上海土地市场最热的日子。总共十家房地产开发商加入了争夺163地块的大军之中。除了最后中标的苏宁地产外，还包括九龙仓集团、新鸿基集团、太古地产、信和集团、香港建设、中信泰富、新加坡政府投资公司GIC、美国房地产开发商铁狮门等巨头。
这次报名的九龙仓地产是当年竞争的失败者，两年前其最终报价仅稍低于苏宁环球的44.04亿元。而另外一家港资地产巨头新鸿基两年前的报价也接近40亿元。
如今这些曾经的积极参与者已经悄无声息。最终的预申请名单中，除了当年志在必得的九龙仓之外，大部分公司放弃了土地争夺。
昨天的评标过程中，各家公司成绩都表现突出。最终三家公司以拍卖方式角逐最后的赢家。经过41次竞价，新黄浦联合体以34.1亿元拿下163地块，在短短10多分钟的竞价过程中，大部分时间里都只是华人置业和新黄浦之间的相互角逐，九龙仓唯一一次报价出现在34亿元关口，而最后的竞价结束是因为在新黄浦之后，现场主持人宣布九龙仓应价时间过晚而直接两家本土公司推到了土地主人位置。
最终34.1亿元的成交价格仅比底价高出13.2%，但51821元/平方米的楼面地价依旧维护了当年“全国单价地王”的颜面。对比当年44.04亿元天价，两年半之后土地的成交价格缩水将近30%。
新世界昨晚发布公告称，联合竞得后，新世界与新黄浦集团将共同设立项目公司进行后续开发。新黄浦集团占项目公司51%的股份，新世界持股49%。
机构观点
中原地产：虽具投资潜力但也存风险
黄浦区南京东路163街坊地块，可以说是近年来上海公开土地市场上位置最好的一个地块。地块规划用途为商业办公金融保险，文件并未对商办提出具体要求，只是要求商业不少20%。相对来说，地段所在位置商业氛围很浓郁，但根据招标文件及黄浦区《南京路东段商业业态规划导则》要求定位为“同外滩地区相适应的、上海标志性高端商业街区”，也就是说该地块商业业态分布将有别于南京东路步行街的大众消费。163地块虽然是差异化经营，但毕竟与步行街距离较近，虽然目前南京东路个别商铺的租赁价格已攀升到80元/平方米/天，位列上海各商业网点之首，但目前该地区高端商业氛围没有形成，何时形成还有待时日，这里就存在一定风险。而从办公氛围来看，相对南京西路、淮海中路、陆家嘴等地段来说办公氛围也稍显不足，一是写字楼未形成群体效应，虽然品质按照高端产品做，但如果只是零散分布，则风险较大。二是道路拥挤单行道多，车辆出行相对不很方便，至于未来租金，目前地块周边甲级写字楼并不多，报价从5-10元/平方米/天均有，未来租金将根据楼的总体品质来定，不过根据目前中标价加上建筑及其他成本来测算，售价在65000元/平方米左右。
易居研究院：宏观调控背景下土地价格不高
相比2007年首次出让的44亿元，如今出让价格降至34亿元，原因有三：一是上次出让处于2007年楼市火爆顶部，开发商抢地热情很高，这次处于楼市调整初期，地市热度降温；二是2007年打击囤地力度较小，土地出让管理偏宽松，如今国家一再严格土地出让管理制度，比如土地款首付50%以上、一年内付清、打击囤地动真格、北京南京广州等地都有地王被收回；三是上次是纯竞拍制度，价高者得之，竞争激烈，这次实行的是预申请和综合评标制度，所以与不久前出让的外滩8-1地块相似，溢价率很低，竞价激烈度较低。
(本文来源：东方早报 作者：刘秀浩)
